ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 เผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า และซัพพลายส่วนเกินที่สะสมมาจากช่วงโควิด แต่ขณะเดียวกันก็มีสัญญาณบวกจากการลงทุนจากต่างประเทศและการพัฒนาพื้นที่ใหม่ ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินหลายแห่งวาดภาพตลาดที่ซับซ้อนและแตกต่างกันมากตามทำเลและประเภทอสังหาฯ
ราคาคอนโดมิเนียมและบ้านในกรุงเทพมหานคร
ราคาคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 2026 มีความแตกต่างอย่างมากตามทำเล ย่านใจกลางเมืองอย่างสุขุมวิต สีลม และพระราม 9 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 180,000-280,000 บาทต่อตารางเมตร คอนโดระดับลักชัวรีใกล้รถไฟฟ้า BTS ในสถานีสยาม อโศก และทองหล่อ มีราคาสูงถึง 350,000-500,000 บาทต่อตารางเมตร
ย่านชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าผ่านอย่างบางนา-ตราด ลาดพร้าว และรัชดาภิเษก ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 80,000-130,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่พื้นที่ที่ยังไม่มีรถไฟฟ้าอย่างมีนบุรีและหนองจอก ราคาต่ำกว่านั้นอย่างมีนัยสำคัญที่ 45,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร
บ้านเดี่ยวในกรุงเทพปริมณฑล ทำเลนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-8 ล้านบาทขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลย่อย โครงการบ้านเดี่ยวใหม่ในปี 2026 เปิดตัวน้อยลงร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับปี 2025 เนื่องจากผู้พัฒนาระมัดระวังมากขึ้นหลังจากสังเกตเห็นยอดขายชะลอตัว
ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยปฏิเสธ (rejection rate) ในปี 2026 อยู่ที่ร้อยละ 38 สูงกว่าช่วงก่อนโควิดที่ร้อยละ 24 สะท้อนให้เห็นว่าสถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาระดับกลาง-ล่างเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น
ราคาอสังหาฯ ต่างจังหวัด: ภูเก็ต เชียงใหม่ และอีอีซี
ภูเก็ตยังคงเป็นตลาดที่ร้อนแรงที่สุดนอกกรุงเทพ ด้วยแรงซื้อจากชาวต่างชาติโดยเฉพาะรัสเซีย ยุโรป และเอเชียตะวันออก ราคาวิลล่าในพื้นที่ยอดนิยมอย่างกมลา สุรินทร์ และบางทาว อยู่ที่ 15-80 ล้านบาท คอนโดในภูเก็ตเมืองราคาเฉลี่ย 120,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร สูงขึ้นร้อยละ 8.5 จากปีก่อน
เชียงใหม่ได้รับอานิสงส์จากกระแส Digital Nomad และการย้ายถิ่นฐานของคนกรุงเทพที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในต้นทุนที่ต่ำกว่า ราคาคอนโดในนิมมานเหมินทร์และในเมืองอยู่ที่ 60,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร บ้านเดี่ยวชั้นดีในแม่ริมและสันกำแพงราคา 5-15 ล้านบาท
เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ราคาที่ดินอุตสาหกรรมพุ่งสูงขึ้นตามการลงทุนจากต่างประเทศ ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำเพิ่มขึ้นร้อยละ 12-18 ต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยในพัทยาและบางแสนก็ได้รับผลบวกจากการขยายตัวของ EEC เช่นกัน
แนวโน้มตลาดและการลงทุนในอสังหาฯ ไทย
ผู้ซื้อชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ยังคงเป็นกลุ่มต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในไทยมากที่สุด โดยปี 2026 มีการโอนกรรมสิทธิ์จากต่างชาติรวม 14,200 ยูนิต มูลค่ารวม 68,000 ล้านบาท กรุงเทพและภูเก็ตเป็นจุดหมายหลัก ทำให้ราคาในทำเลยอดนิยมยืนระดับสูงแม้ความต้องการในประเทศจะชะลอตัว
อัตราว่างในตลาดคอนโดกรุงเทพโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 26 สูงกว่าระดับปกติที่ร้อยละ 15-18 ซึ่งเป็นสัญญาณว่าซัพพลายยังคงเกินความต้องการ อย่างไรก็ดี คอนโดใกล้รถไฟฟ้ามีอัตราว่างต่ำกว่ามากที่ร้อยละ 9-12 แสดงให้เห็นว่าทำเลและการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะยังคงเป็นปัจจัยชี้ขาด
ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (rental yield) คอนโดในกรุงเทพโดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 4.2-5.8 ต่อปี โดยย่านสุขุมวิทและอโศกยังให้ผลตอบแทนดีที่สุดในระยะยาว แม้ราคาซื้อจะสูง นักลงทุนที่มีเงินทุนจำกัดหันมาสนใจอสังหาฯ ในจังหวัดท่องเที่ยวรองอย่างเกาะสมุย หัวหิน และขอนแก่น ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่าที่ 6-8 ต่อปีแต่มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงกว่า ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่าตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2026 ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่เลือกทำเลและประเภทอสังหาฯ ได้ถูกต้อง